top of page
検索

囲い込みに対する法改正が決定。根底にある動機は？


1つ前のブログで「囲い込み」についてご紹介させて頂きました。

今回は具体的な手法やなぜ囲い込みをするのか（業者へのメリット）

そして、2025年1月から決まった法改正についてご紹介します。



◆囲い込みの手法

囲い込みの手法は多岐にわたりますが、主なものとしては、


・他の不動産業者からの物件に関する問い合わせを無視したり、断ったりするケース

・REINSへの物件情報の登録を遅らせたり、登録自体を行わないケース

・REINSに登録しても詳細な情報（間取り図、写真など）を掲載しないことで他の業者からの問い合わせを抑制するケース

・他の不動産業者が購入希望者を連れてきた際に、物件の内覧を不当に拒否したり、都合がつかないと嘘をついたりするケース

・売主に対して自社が見つけた買主からの低い価格での買い付けを強く勧めるケース

などが挙げられます 。


これらの手口は、物件の情報を意図的に遮断し、市場への露出を制限することで、自社での両手取引の機会を増やそうとするものです。


～根底にある動機：両手取引～

囲い込みの最大の動機は、不動産業者が売主と買主の両方を仲介することで、仲介手数料を双方から得られる「両手取引」を実現することにあります 。日本の不動産取引における仲介手数料は、売買価格に応じて上限が定められており、両手取引が成立した場合、不動産業者は片手取引（売主または買主のどちらか一方のみを仲介する取引）と比較して、単純に手数料収入を倍にすることができます 。


この手数料収入の差が、一部の不動産業者にとって囲い込みを行う強い動機となっています。ただし、両手取引自体は違法ではありませんが、それを目的とした囲い込み行為は、売主の利益を損なう可能性があり、問題視されています 。


◆囲い込みに対する法改正

2024年6月、国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月1日より、不動産取引における「囲い込み」行為を明確に処分対象とすることを決定しました 。この改正では、不動産取引の透明性を向上させ、消費者を保護することを目的として、特にREINSへの物件情報の登録状況に関する義務が強化されました 。具体的には、専任媒介契約および専属専任媒介契約において、物件の販売状況とREINSの登録情報に虚偽の内容があった場合、宅建業法に基づく指示処分や業務停止処分などの対象となります 。たとえば、実際には購入申し込みがないにもかかわらず、REINSのステータスを「購入申し込みあり」や「一時紹介停止中」と偽って登録する行為などが該当します。


◆主要な不動産関連団体の対策

１． 国土交通省の取り組み

国土交通省は、2025年からの宅地建物取引業法施行規則の改正により、囲い込み行為に対する規制を強化することで、不動産取引の透明性の向上と消費者保護を図ることを目指しています 。具体的には、REINSへの虚偽登録や取引状況の不適切な管理を行った業者に対して、指示処分や業務停止処分などの行政処分を行うことが可能になります 。また、売主に対してREINSの登録内容や取引状況の確認方法を説明する義務を強化することで、売主自身が囲い込みの兆候に気づきやすくするよう促しています 。国土交通省は、これらの対策を通じて、不動産業界全体の健全化を図り、消費者が安心して不動産取引を行える環境を整備しようとしています 。   


２．主要な不動産関連団体の活動とガイドライン

全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）をはじめとする主要な不動産関連団体は、会員業者に対して倫理規定や業務に関するガイドラインを策定・周知しており、囲い込み行為の防止もその一環として重要視されています 。これらの団体は、会員業者に対して定期的な研修やセミナーを実施し、法令遵守や倫理的な業務遂行の重要性を啓発しています。また、消費者からの相談窓口を設け、不動産取引に関するトラブルの解決を支援する活動も行っています 。REINSを運営する各機構も、システム利用に関する規約を定め、不当な物件情報の隠蔽や取引妨害行為を禁止しています 。   


３．REINSの役割と限界

REINSは、不動産取引の透明性を高め、囲い込みを防止するための重要なインフラです 。専任媒介契約や専属専任媒介契約で依頼された物件情報は、原則としてREINSに登録されるため、他の不動産業者もその情報を閲覧し、購入希望者に紹介することができます。しかし、一部の不動産業者は、REINSへの登録を怠ったり、不完全な情報のみを登録したり、あるいは虚偽の取引状況を登録したりすることで、REINSの機能を形骸化させ、囲い込みを行っています 。2025年の法改正は、このREINSの運用における透明性を高めることを目的としていますが、REINSのシステムだけでは完全に囲い込みを防ぐことは難しいという意見もあります 。最終的には、不動産業者自身の倫理観と法令遵守の意識が不可欠です。


このように、法改正も行われ不動産取引で被害に遭っている人がいかに多いか、

慎重になるべきことなのかがわかります。

法改正がされても、自分自身が満足いく取引ができるかどうかは自分次第。

ぴったりな担当者を探してみてくださいね！





bottom of page